AUDITORÍA TÉCNICA

Para tomar una buena decisión, o la decisión correcta, es imprescindible conocer todos los datos que encaminen esa decisión en un sentido u en otro.

Nadie se compra un coche sin conocer con anterioridad sus características y prestaciones. No puede ocurrir que compres un coche de gasolina y de cambio manual, cuando lo que querías en realidad era uno diésel y de cambio automático. Menuda sorpresa.

En el negocio inmobiliario ocurre lo mismo.

Cuando está en juego el éxito de una inversión inmobiliaria, el conocer en detalle el activo en el que se pretende invertir, o no, es fundamental.

Para ello es preciso realizar un estudio pormenorizado del mismo para que en base a su análisis y sus conclusiones, el inversor pueda tomar las decisiones que mejor se ajusten a sus intereses.

Una parte muy relevante del estudio del activo es el análisis técnico, la auditoría técnica.

En ella han de darse a conocer todas las características del activo desde un punto de vista técnico, de tal modo que puestas en común con el resto de datos fundamentales, sean clave para la toma de decisiones.

QUÉ SON LAS AUDITORÍAS TÉCNICAS

Las auditorias técnicas son informes que evalúan los edificios desde un punto de vista técnico.

La auditoría debe dar a conocer la realidad técnica de los edificios, ser transparente y objetiva, y tener en cuenta también la realidad del mercado inmobiliario.

La auditoría técnica es una herramienta fundamental para conocer un activo desde el punto de vista de técnico, y que aporta los datos necesarios para valorar la idoneidad o no de la inversión desde un punto de vista técnico.

EL ESTADO ACTUAL DEL ACTIVO

El conocimiento del estado actual del edificio es el punto de partida de la auditoría técnica.

Se trata de dar a conocer el estado de su estructura y cimentación, de su fachada, del estado de conservación de su cubierta, del estado y funcionamiento de sus instalaciones de climatización, de saneamiento, etc. etc., y sobre todo, de evaluar la repercusión del coste de la inversión para la adquisición, y de la inversión requerida para llevar a cabo las actuaciones de refuerzo, mejora, o puesta en servicio que en su caso sean necesarias.

Conocer el estado real del edificio es uno de los puntos más importantes de la auditoría técnica, pues puede determinarse en base a ello la inversión necesaria para adecuar el edificio al estado futuro que se pretende.

Por ejemplo, el coste de inversión en la puesta a punto de un edificio de viviendas para mantenerlo como edificio de viviendas, podría ser significativamente menor que el coste requerido para transformarlo en un edifico de oficinas (si urbanísticamente fuera viable) pues muy probablemente fuera necesario modificar totalmente la distribución actual del mismo (estructura y arquitectura) y actualizar la totalidad de sus instalaciones para dar cumplimento al normativa de aplicación vigente para uso terciario de oficinas.

Es importante en este sentido y a la hora de desarrollar la auditoría técnica, conocer el destino y previsión futura del edificio.

La auditoría técnica debe considerar todos los capítulos técnicos del edifico, dando a conocer el estado de todos ellos:

• La urbanización y cerramientos
• La cimentación.
• La estructura (vertical y horizontal).
• La arquitectura.
  • Fachadas.
  • Distribución interior.
  • Carpinterías (exteriores e interiores).
  • Acabados.
• Las instalaciones
• Saneamiento
• Fontanería
• Climatización / ventilación
• Electricidad / Iluminación
• Telecomunicaciones
• Energías renovables
• Ascensores
• Seguridad
• Especiales

A partir del análisis realizado de cada uno de los capítulos anteriores, y conociendo el destino y uso pretendido del edifico, se puede valorar la repercusión del coste de la inversión en este sentido, tanto para valorar la adquisición del inmueble como para las posibles actuaciones futuras.

QUIÉN NECESITA UNA AUDITORÍA TÉCNICA

Las auditorias técnicas son requeridas por el sector inmobiliario, en todos su ámbitos: promotoras, fondos de inversión, consultores, inmobiliarias, entidades financieras, administraciones públicas, etc., e incluso profesionales técnicos del sector (arquitectos, ingenieros, despachos de abogados…)

QUIÉN REALIZA LA AUDITORÍA TÉCNICA

La auditoría técnica debe realizarse por técnicos cualificados y con experiencia en este tipo de trabajos profesionales. Arquitectos y arquitectos técnicos que desarrollan la parte arquitectónica, e ingenieros de las distintas especialidades que desarrollan la parte de las instalaciones del edificio.

QUÉ ASPECTOS SE ANALIZAN EN UNA AUDITORÍA TÉCNICA

La auditoría técnica debe analizar e informar sobre el estado del edificio desde una perspectiva técnica, de tal modo que pueda determinarse en este sentido el valor del activo, y asimismo el coste de las actuaciones que en su caso se determinen, todo ello encaminado a que el interesado pueda tomar las decisiones que mejor se ajusten a su intereses.

La auditoría técnica es la herramienta fundamental para evitar sorpresas una vez tomada una decisión, una vez analizados los riegos de este tipo, y previendo todos los costes derivados de la inversión inmobiliaria.

La auditoría técnica analiza tanto la documentación existente del edificio (historial de proyectos de obra, proyectos de ejecución de obras, proyectos de instalaciones, modificaciones posteriores, memorias técnicas, planos, fichas técnicas, etc.), como la realidad existente en el propio edificio (estructura, arquitectura e instalaciones), para lo cual se realizan las visitas de inspección necesarias.

La auditoría técnica pondrá de manifiesto:

• Si el edificio tiene problemas de tipo estructural, y en tal caso, el valor de su adecuación.
• Si el edificio tiene humedades, y de dónde provienen.
• Si la cubierta está en buen estado o no, y en su caso, coste de reparación.
• Si será necesario reforzar su estructura si se pretende cambiar su uso urbanístico.
• Si sus fachadas y sus aislamientos térmicos y acústicos cumplen con la normativa actual. Si es necesario cambiar las ventanas, y su coste.
• Si las instalaciones de climatización son obsoletas y si es necesario cambiarlas por completo. Coste de la actuación.
• Si va a ser necesario incorporar un centro de trasformación para el nuevo uso y actividad pretendida.
• Etc.

Y todo ello encaminado a dar a conocer los datos técnicos precisos para la valoración del inmueble, y el coste necesario para su adecuación y mantenimiento (en su caso y sea cual sea) evitando sorpresas futuras no evaluadas ni tenidas en cuenta en el análisis de la inversión.

Para completar el análisis del activo se desarrollan Due Diligences Inmobiliarias, informes que desarrollan y evalúan entre otros los aspectos urbanísticos igualmente importantísimos, y que junto con las auditorias técnicas ofrecen la información completa y necesaria del inmueble para la toma de decisiones, evitando riesgos necesarios, presentes y futuros.

El equipo técnico de Proteyco Ibérica es un equipo multidisciplinar de arquitectos e ingenieros especialistas en la elaboración de auditorías técnicas, con una experiencia en el sector de más de 40 años.