Consultas Urbanísticas

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CONSULTAS URBANISTICAS

Ante la posibilidad de realizar un proyecto urbanístico de cierta complejidad, o en aquellos casos en los que la situación actual de un inmueble puede crear dudas sobre si lo que se pretende ejecutar es viable urbanísticamente existe una herramienta que la administración pública pone al servicio de los ciudadanos.

En el caso concreto del municipio de Madrid, existen varios métodos para realizar este tipo de consultas que ayuden a aclarar las posibles dudas en la redacción de los proyectos de licencia y que pueden evitar solicitar licencias en los que los planteamientos de partido no son correctos.

Existen tres métodos para consultar al organismo competente, dudas de ámbito urbanístico:

  • Consulta directa a través del servicio presencial de información urbanística
  • Consulta formal a través de una solicitud de consulta urbanística común
  • Consulta formal a través de una solicitud de consulta urbanística especial

SERVICIO PRESENCIAL DE INFORMACIÓN URBANÍSTICA

Existen varios organismos que prestan dicho servicio:

 Organismo Información ofrecida Como se solicita
Área de Desarrollo Urbano Sostenible 1.- Planeamiento urbanístico vigente  (A.P.E., A.P.R., A.P.I, U.Z.P, U.N.P., U.Z.I, A.O.E., E.D.) 2.- Gestión de suelo vigente. Cita previa:

1.- Telefónica:  010

2.- Online: www.madrid.es

3.- Presencial en oficina de atención a la ciudadanía
Agencia de Actividades 1.- Información sobre el inicio y la modificación de las actividades económicas, su viabilidad urbanística, obras y normativa aplicable.

2.- Procedimientos de Declaración Responsable, Licencia, Licencia de Funcionamiento o Cambio de Titularidad
Dirección general de emergencias y protección civil Atienden cuestiones técnicas en materia de protección contra incendios Sin cita previa, se atenderá por orden de llegada el día de atención al público

 

Este servicio tiene sentido para resolver dudas puntuales y concretas, ya que no se analizan cuestiones de fondo, sino que más bien es un soporte de información normativa o de planeamiento vigente previo a la redacción de un proyecto o aclarar el procedimiento de aplicación a la hora de solicitar una licencia.

SERVICIO NO PRESENCIAL DE INFORMACIÓN URBANÍSTICA

En el caso que se requiera obtener información por escrito, sobre cuestiones urbanísticas el Ayuntamiento dispone de otros canales de comunicación adecuados.

Para ello el Ayuntamiento dispone de un servicio de asesoramiento, en la que los interesados pueden plantear por escrito consultas técnicas de mayor o menos complejidad, de modo que los servicios municipales responden a dichas consultas de forma individualizada ante las cuestiones planteadas.

Esta herramienta está regulada en la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas del año 2004 y que posteriormente, en el año 2014 fue actualizada.

Dependiendo del tipo de consulta se dividen en dos categorías:

  • Consulta urbanística común
  • Consulta urbanística especial

No hay que confundir dichas consultas con la solicitud de cédula urbanística, el cual es un documento informativo que acredita el régimen y circunstancias urbanísticas a las que está sujeta una finca, una parcela o un solar del término municipal, pero en el que no se plantean dudas al respecto ni se obtiene aclaraciones por parte del Ayuntamiento, simplemente es la información literal obtenida del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid vigente.

A continuación se detallan las características de cada una y el modo en el que se solicitan e informan las consultas urbanísticas.

CONSULTA URBANISTICA COMÚN

Según se indica en el art. 12.1  de OMTLU 2004 “ Se podrán formular consultas relativas a la situación urbanística de una determinada parcela, solar, inmueble o local, así como de los actos o usos del suelo o subsuelo permitidos y del procedimiento de tramitación aplicable para la actuación que se trate”

CONSULTA URBANISTICA COMÚN

Que se puede consultar?

 –       Necesidad de licencias para hacer determinada actuación.

–       Tipo de procedimiento necesario para realizar determinadas obras relacionadas con viviendas (incluidos garajes, trasteros etc.); por ejemplo, si se precisa o no proyecto técnico para las mismas.

–       Informes sectoriales necesarios en determinadas actuaciones.

–       Calificación urbanística de una parcela.

–       Normativa urbanística de aplicación; normativa sectorial, tanto de ámbito municipal como supramunicipal; normativa de aplicación para un uso concreto.

–       Condiciones de determinadas parcelas, edificabilidades, alturas, etc

–       Cualquier otra cuestión de carácter general

 

Documentación necesaria

 –          Solicitud normalizada, con los datos del solicitante y la descripción de la consulta que se solicita

–          Justificante del pago de la tasa del servicio de consulta

–          Si la consulta se refiere a una ubicación concreta, un plano de situación

Como tramitarlo

 La solicitud se puede tramitar:

–          Online, a través de la página del Ayuntamiento, para lo cual el solicitante debe disponer de firma electrónica o certificado válido

–          Presencialmente. La documentación una vez completada se tramita en las oficinas de registro municipal.

En cualquiera de los dos casos, una vez tramitado, el ayuntamiento devuelve un registro de solicitud para poder hacer un seguimiento posterior.

 

El procedimiento establece que el organismo competente tiene un plazo de 15 días para responder a la consulta urbanística, aunque por lo general ese plazo se supera en la mayoría de los casos hasta los 30 o 45 días.

CONSULTA URBANISTICA ESPECIAL

Según se indica en el art. 14 de OMTLU 2004 “Se podrán formular consultas urbanísticas especiales para resolver las dudas de interpretación que les pueda suscitar la aplicación de uno o varios preceptos normativos a las propuestas técnicas que planteen sobre una actuación urbanística concreta.”

La principal diferencia respecto a la consulta urbanística común es que el resultado de dicha consulta será vinculante para El Ayuntamiento, por lo que si posteriormente se solicita una Licencia en las mismas cumpliendo las condiciones indicadas en el informe emitido en contestación a la consulta, el Ayuntamiento concederá la misma.

 

CONSULTA URBANISTICA ESPECIAL

Que se puede consultar?

 –       Aclaraciones sobre la normativa aplicable a un emplazamiento concreto.

–       Posibilidad de implantación de un uso o un cambio de uso.

–       Tipo de obras que se pueden ejecutar.

–       Edificabilidad de la finca, número de alturas permitidas, etc.

–       La consulta podrá ir acompañada de una o varias propuestas firmadas por técnico competente en donde se plantee explícitamente cuestiones técnicas relativas a la propuesta de actuaciones en un inmueble concreto

–       Si ninguna de las propuestas técnicas fuese conforme a la normativa urbanística, los servicios técnicos municipales podrán colaborar con el solicitante señalando las modificaciones precisas.

Documentación necesaria

 –          Solicitud normalizada, con los datos del solicitante y la descripción de la consulta que se solicita

–          Justificante del pago de la tasa del servicio de consulta

–       Plano parcelario a escala 1:5000 y 1:500, indicando la situación precisa de la finca o parcela objeto de la consulta.

–       Memoria descriptiva y justificativa de la actuación.

–       Planos acotados a escala 1:100, o a escala adecuada, de plantas, alzados, secciones, que definan el estado actual del edificio y el propuesto.

–       En su caso, cuadro comparativo de parámetros urbanísticos del estado actual y normativa de aplicación.

–       En obras de nueva edificación y situadas en áreas protegidas, alzado del tramo o tramos de calle completos a los que dará fachada el edificio.

–       Descripción fotográfica en color del edificio o zona objeto de la consulta.

–       En su caso, especificar tipo de materiales que se utilizarán en la propuesta, así como la previsión de la situación de las instalaciones de climatización, ubicación y predimensionamiento de las instalaciones en la cubierta del edificio.

–       Certificaciones registrales y catastrales descriptivas y gráficas, en el supuesto de que existan dudas respecto a la ubicación de la parcela

–       La documentación aportada deberá venir firmada por técnico competente. En el caso de las consultas urbanísticas especiales sobre proyectos con soluciones prestacionales, habrá que estar a las especialidades contempladas en la disposición adicional 4ª de la OMTLU.

Como tramitarlo

 La solicitud se puede tramitar:

–          Online, a través de la página del Ayuntamiento, para lo cual el solicitante debe disponer de firma electrónica o certificado válido

–          Presencialmente. La documentación una vez completada se tramita en las oficinas de registro municipal.

En cualquiera de los dos casos, una vez tramitado, el ayuntamiento devuelve un registro de solicitud para poder hacer un seguimiento posterior.

 

 

 

El procedimiento establece que el organismo competente tiene un plazo de 30 días para responder a la consulta urbanística.

Este tipo de consultas, por lo general requiere que el órgano gestor solicite informe preceptivo de otros servicios municipales que son los especialistas en ciertas cuestiones, por ello este informe debe ser redactado en un plazo máximo de 10 días desde que recibe la solicitud desde el organismo gestor.

Por lo tanto en teoría, el plazo máximo es de 40 días, aunque no se suele cumplir dicho plazo sobre todo cuando los informes técnicos pueden resultar complejos y requieran por parte del interesado aportar documentación adicional para que el responsable del informe disponga de los datos suficientes para emitir una valoración técnica.

CONSULTA URBANÍSTICA ESPECIAL SOBRE PROYECTOS CON SOLUCIONES PRESTACIONALES

Muchas veces, cuando se pretende reformar un edificio existente, o simplemente cambios de uso o modificación o implantación de actividades, es difícil cumplir 100% las exigencias del Código Técnico de la Edificación sin que ello suponga hacer cambios muy importantes en el edificio, de modo que puede resultar inviable económicamente o requeriría demoler parte de dicho edificio.

 

Cuando en un edificio se pretende proponer medidas alternativas mediante el diseño basado en soluciones prestacionales para los requisitos básicos de seguridad en caso de incendio y de seguridad de utilización y accesibilidad, y por lo tanto implican cierta complejidad, es conveniente asegurarse previamente que el organismo competente de otorgar la licencia va a aceptar dicha propuesta.

 

Con la tramitación de la consulta, y posterior respuesta por parte del Ayuntamiento, se pretende contrastar si el Ayuntamiento estaría dispuesto a conceder una Licencia Urbanística o Declaración Responsable y de ese modo ahorrar costes innecesarios en redacción de proyectos y tramitación de licencias.

 

Según se especifica en el artículo 5.1.3.b. del Código Técnico de la Edificación, para justificar que un edificio cumple las exigencias básicas que se establecen en el CTE podrá optarse “Soluciones alternativas, entendidas como aquéllas que se aparten total o parcialmente de los DB. El proyectista o el director de obra pueden, bajo su responsabilidad y previa conformidad del promotor, adoptar soluciones alternativas, siempre que justifiquen documentalmente que el edificio proyectado cumple las exigencias básicas del CTE porque sus prestaciones son, al menos, equivalentes a los que se obtendrían por la aplicación de los DB.”

 

No se consideran soluciones alternativas prestacionales:

 

  • Cuando pudiendo cumplir de modo evidente el CTE, se plante un diseño basado en prestaciones
  • Cuando la solución adoptada consista en el uso de productos, equipos y sistemas innovadores que dispongan de marcas, sellos, certificaciones de conformidad u otros distintivos de calidad voluntarios que faciliten el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE
  • Cuando las soluciones adoptadas se encuentren amparados por Documentos Reconocidos y Documentos de Apoyo del Ministerio de Fomento y disposiciones similares de la administración estatal.

 

Este tipo de consultas se tramitan del mismo modo que las consultas urbanísticas especiales indicadas anteriormente pero con las siguientes diferencias:

 

  • No es de aplicación los plazos de la consulta urbanística especial, es decir no hay plazo concreto para resolver la consulta

 

  • La propuesta deberá acompañarse de la documentación técnica necesaria que justifique la opción de diseño basado en prestaciones para la actuación propuesta. La documentación deberá acreditar ante la autoridad municipal de control competente, bajo la responsabilidad del proyectista o el director de obra y previa conformidad del promotor, que el diseño propuesto cumple las exigencias básicas del CTE porque sus prestaciones son, al menos, equivalentes a las que se obtendrían por la aplicación de los DB

 

Cuando se planteen en una consulta urbanística, soluciones prestacionales, debe incluir lo siguiente:

 

  • Identificar las medidas previstas en los Documentos Básicos que pretenden sustituirse por soluciones alternativas.
  • Cuantificar las prestaciones que otorgan las prescripciones reglamentarias anteriores.
  • Proponer a la autoridad de control medidas alternativas a las prescriptivas.
  • Cuantificar las prestaciones que confieren las medidas alternativas propuestas.
  • Acordar la selección de los escenarios de entre aquellos más adversos posibles al que las medidas alternativas deberán enfrentarse.
  • Acordar las herramientas que han de evaluar los diseños alternativos propuestos.
  • Se podrán utilizar aquellas herramientas que sean Documentos Reconocidos del CTE, y, en su caso, códigos, normas o guías que rijan a nivel internacional, herramientas de ingeniería de seguridad contra incendios contrastados, métodos de reconocido prestigio, estadísticas, etc.
  • Evaluar los diseños prestacionales propuestos, analizando si las prestaciones que alcanzan las medidas alternativas confieren un nivel de prestaciones iguales o superiores a las recogidas con la aplicación de los Documentos Básicos.
  • En aquellos supuestos excepcionales en los que la autoridad municipal de control competente lo estime necesario por la elevada complejidad, dificultad o especialización de la propuesta, podrá requerirse al interesado que aporte el informe, estudio o dictamen emitido, con objetividad e independencia, por entidad u organismo de reconocido prestigio internacional en la materia que confirmará, en su caso, la validez del diseño propuesto, sus discrepancias y/o cautelas adicionales. El dictamen de esta tercera parte no tendrá carácter vinculante y será costeado por el titular del expediente. En ningún caso la solución aceptada podrá ir en contra de la normativa urbanística que resulte de aplicación.
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