Estudios de Detalle

Un Estudio de Detalle es -al igual que un Plan Especial– un instrumento de Planeamiento de desarrollo, de inferior rango a un Plan General, cuya función esencial es definir de forma concreta los volúmenes edificables de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y el señalamiento de alineaciones y rasantes.

En este sentido, mediante la aprobación de un Estudio de Detalle se pueden alterar las condiciones de parcelación, posición, ocupación, volumen y forma de la edificación, y situación de los usos, sin infligir perjuicio sobre las edificaciones o parcelas colindantes. No afectan por tanto a aspectos sustanciales de planificación urbanística, tales como la clasificación ni la calificación.

En todo caso, los Estudios de Detalle precisan de la habilitación del planeamiento jerárquicamente superior, y sólo son posibles para suelo urbanizado.

El ámbito del Estudio de Detalle debe ser al menos un edificio completo, si bien también puede comprender manzanas o unidades urbanas equivalentes completas.

Funciones de los Estudios de Detalle

En el cumplimiento de su función, los Estudios de Detalle:

• Pueden delimitar espacios libres y/o viarios en los suelos edificables objeto de su ordenación como resultado de la disposición de los volúmenes, pero dichos espacios libres tendrían carácter de áreas interiores vinculadas a los suelos edificables, sin conformar espacios con uso pormenorizado propio.
• No pueden alterar el destino del suelo, ni incrementar la edificabilidad ni desconocer o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente Plan General o Parcial.
• Tampoco pueden parcelar el suelo, pudiendo únicamente modificar las condiciones de parcelación, siendo el Estudio de Detalle la figura oportuna para parcelar la licencia de parcelación o en su caso los instrumentos de gestión urbanística correspondientes.

Tipos de Estudio de Detalle

Conforme a las funciones indicadas en el anterior apartado, existen varios tipos de Estudio de Detalle según el objetivo a alcanzar, siendo en todo caso preceptivo su aprobación definitiva con carácter previo a la tramitación y obtención de la correspondiente Licencia urbanística o Declaración Responsable.

Los Estudios de Detalle pueden formularse con alguno de los siguientes objetivos:

• Para generación de un espacio interpuesto en parcelas destinadas a vivienda unifamiliar, que asegure la permanente y funcional conexión de las parcelas resultantes con las vías o espacios libres públicos al que necesariamente dicho espacio dará frente, siendo necesario tramitar un Estudio de Detalle y Proyecto de Parcelación asociado que se tramitará simultáneamente.
  En todo caso, el cambio de condiciones de parcelación no puede suponer incremento de la densidad o del número de viviendas, en normas zonales u ordenanzas particulares de vivienda unifamiliar o vivienda colectiva de baja densidad, deducida en función de la superficie mínima de parcela o del número máximo de viviendas, expresamente establecidas en las mismas, y se debe garantizar el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad y seguridad de los edificios.
• Para definir un aparcamiento conjunto en el caso de actuaciones conjuntas destinadas exclusivamente a viviendas unifamiliares en régimen especial. En este caso, también se puede variar las condiciones de separación a alineación oficial, pero no alterar las condiciones de separación a linderos.
• Para obtener la autorización de implantación de vivienda en régimen colectivo en determinados ámbitos de normas zonales de vivienda unifamiliar.
• Para obtención de la autorización de la construcción de trasteros con solución de cubierta plana en aquellas Normas zonales o Áreas de Planeamiento en que no se permitan áticos, considerándose en este caso como construcciones permitidas por encima de la altura.
• Para autorizar incrementos de edificabilidad en parcelas calificadas como dotacionales con definición del emplazamiento y dimensiones de los volúmenes a ampliar.
• Para acreditar la ausencia de daños a terceros en casos de incumplimiento de las separaciones mínimas a los linderos mediante la aportación de acuerdo previo con los colindantes afectados.
• Para casos de reposicionamiento de la planta baja cuando por la configuración topográfica, forma, dimensiones de una parcela, o por la situación del edificio en la misma, se justifique otra posición distinta de las reguladas por la normativa urbanística vigente.
• Para regulación de la superficie de ocupación en parcelas de geometría irregular cuando por la aplicación de las condiciones de ocupación contempladas en la normativa urbanística vigente (retranqueos, porcentajes o fondos máximos) dé lugar a soluciones no funcionales o inarmónicas con el entorno.
• Para propuesta de posición de la nueva edificación en casos de sustitución de un edificio existente de tipología en bloque abierto en la que no sea obligada su reconstrucción, o para el planteamiento de nueva ordenación en el caso de sustitución de edificios de otra tipología (en manzana cerrada o entre medianeras).
• Para proponer la variación (incremento) de las dimensiones máximas de fachada admisibles en la normativa urbanística vigente.
• Para la modificación del reparto del porcentaje de la edificabilidad resultante para parcelas en áreas reguladas por una misma norma zonal en los casos en que no pueda realizarse mediante un distribuirse directamente a través de un Proyecto de Parcelación o Compensación.
• Para justificar el incremento del fondo máximo contemplado en el área de movimiento o la superficie ocupable en los casos de imposible cumplimiento de aplicación de las condiciones de nueva planta en edificios catalogados existentes sobre los que se pretende efectuar obras de ampliación y reestructuración general debido a la obligatoriedad del mantenimiento de los elementos protegidos o que den lugar a soluciones no funcionales.

Documentación y contenido mínimo de un Estudio de Detalle

La documentación técnica que debe prepararse para la tramitación del Estudio de Detalle varía en función del fin perseguido, pero en todo caso debe contener las determinaciones adecuadas a sus finalidades específicas con la precisión suficiente para cumplir éste, incluyendo la justificación de su propia conveniencia y de su conformidad con los instrumentos de ordenación del territorio y del planeamiento urbanístico vigentes sobre su ámbito de ordenación.

El documento para tramitar el Estudio de Detalle debe estar suscrito por técnico competente –arquitecto o ingeniero– en función del objeto del mismo, y además de los documentos administrativos como la acreditación del promotor; autorización del promotor al técnico para la tramitación; relación de colindantes, propietarios y afectados por el Estudio de Detalle; nota simple; información catastral; acreditación de la identidad y habilitación profesional del técnico firmante; o la autorización para publicación en sede electrónica; ha de estar constituido por los siguientes documentos:

• Memoria descriptiva y justificativa, que incluya:
  • Ámbito del Estudio de Detalle (información catastral y/o registral, levantamiento topográfico, y documentación acreditativa de la propiedad del suelo y/o edificación).
  • Determinaciones y parámetros urbanísticos vigentes, y relación de normativa de aplicación.
  • Justificación de la conveniencia y procedencia de las soluciones adoptadas y de la adecuación a las previsiones del Plan que los regula y autoriza.
  • Análisis sectorial específico del impacto que la nueva ordenación prevista en el planeamiento que se pretende aprobar puede provocar en la igualdad de género, el impacto de la normativa en la infancia, la adolescencia y la familia; y la justificación de que la nueva ordenación garantiza la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
• Planos de información (de situación y del estado actual) y de ordenación (propuesta).
• Resumen ejecutivo: documento imprescindible en la documentación que se someta a información pública, consistente en una síntesis de la Memoria descriptiva y justificativa, incluyendo cuadro comparativo resumen de los parámetros urbanísticos según el Plan vigente y los resultantes del Estudio de Detalle.

Proceso de aprobación en un estudio de detalle

El proceso de aprobación consta de dos fases, al igual que los Planes Especiales: en primer lugar la admisión a trámite hasta la Aprobación Inicial con información pública, y en segundo lugar la Aprobación Definitiva.

Aprobación inicial

Tras la presentación de la documentación y una vez que ésta se considera suficiente y completa para la tramitación, se admite a trámite el expediente y pasa a analizarse el contenido de la misma por los Servicios técnicos municipales.

Si la propuesta es conforme a la ordenación urbanística vigente se emiten los correspondientes informes técnico y jurídico de admisión a trámite con propuesta de Aprobación Inicial para su elevación al organismo municipal competente (Junta de Gobierno del Ayuntamiento).

La Aprobación inicial conlleva la exposición al público del Estudio de Detalle a través de la publicación del Anuncio tanto en el Boletín Oficial como en un periódico de tirada nacional de gran difusión y a través de la notificación individualizada a todos los propietarios que pudieran verse afectados (colindantes), extendiéndose durante un período de tiempo (20 días hábiles) en que pueden presentarse las alegaciones contra las determinaciones del Estudio de Detalle.

Este período de exposición al público conlleva la suspensión del otorgamiento de licencias urbanísticas que, incluidas en el ámbito comprendido en el Estudio de Detalle, pudieran resultar afectadas por sus determinaciones.

Aprobación Definitiva

Tras la finalización del período de exposición púbica de la Aprobación Inicial se evalúan las alegaciones al Estudio de Detalle -en caso de que se hayan producido en forma y plazo-, y se emiten los correspondientes informes técnicos estimatorios o desestimatorios de las alegaciones, procediéndose bien a la emisión del informe jurídico con la propuesta de Aprobación Definitiva para su elevación al organismo municipal competente (Pleno del Ayuntamiento) en caso de inexistencia de alegaciones o desestimación de alegaciones, o bien el expediente se somete a un nuevo período de información pública en el caso de que las alegaciones estimadas supongan una modificación sustancial sobre la documentación aprobada inicialmente y sea considerado procedente un nuevo período de exposición pública.

Una vez aprobado por Acuerdo en el Pleno del Ayuntamiento, pasa a su publicación en el Boletín Oficial el Anuncio del Acuerdo junto con el Resumen ejecutivo de la normativa urbanística regulatoria del Estudio de Detalle.

Vigencia de un estudio de detalle

Por último, los Estudios de Detalle tienen vigencia indefinida, salvo que planeamiento jerárquicamente superior (Plan General de Ordenación) y la normativa técnica de aplicación con la que fueron aprobados hubiera cambiado, por lo que en cualquier momento podría iniciarse la tramitación de la correspondiente Licencia urbanística o Declaración Responsable que los desarrolle.