PLANES GENERALES DE ORDENACION URBANA

Los planes generales de ordenación urbana (P.G.O.U) son, en esencia, los documentos donde se establece los distintos tipos de suelos que existen en una localidad o municipio, fija las condiciones y/o parámetros urbanísticos básicos que tienen dichos suelos y estable los criterios de desarrollo y ordenación de los mismos.

Actualmente las competencias de este instrumento urbanístico están en manos de las Comunidades Autónomas, aunque son los distintos municipios, a través de sus respectivos Ayuntamientos, quienes lo desarrollan gestionando así sus propios intereses y definiendo de esta manera las características de la ciudad que representan.

Este planeamiento municipal debe estar acorde con la legislación urbanística de mayor rango, ya sea, regional, autonómica o estatal, y además deberá coordinarse con los planeamientos de los municipios colindantes y sectoriales (carreteras, costas, ferrocarriles, etc).

Objetivos

De una manera resumida se puede decir que los principales objetivos de los planes de ordenación urbana serían los siguientes:

• Clasificar el suelo, estableciendo que se puede construir o que actividad se puede desarrollar en cada zona del municipio.
• Ordenar el suelo, estableciendo los criterios o estructura general del suelo del municipio.
• Ordenación pormenorizada, estableciendo los parámetros urbanísticos básicos para cada clase de suelo.

Planes generales de ordenación urbana – Clasificación del suelo

Dentro de sus objetivos, quizás el más importante es el de establecer la clasificación del suelo del municipio, que puede ser:

• Suelo Urbano, se trata de suelo que ya forma parte de la trama urbana y por tanto ya se puede construir sobre él, siempre y cuando cumpla una serie de condiciones básicas.
• Suelo Urbanizable, se trata de suelo susceptible de ser desarrollado, es decir, de ser urbanizado en un futuro. Define el crecimiento futuro del municipio o ciudad.
• Suelos no urbanizable, son suelos que tienen algún tipo de protección y por tanto no pueden ser desarrollados. Las protecciones puedes ser de diversos tipos como ambientales, históricas, etc, o incluso puede estar reservado para infraestructuras o servicios públicos.

Como se puede entender, el valor del suelo depende directamente de la clasificación y calificación urbanística del mismo, de ahí las conocidas “recalificaciones” han sido en muchos municipios tan controvertidas y origen de múltiples casos de corrupción.

Modificaciones del Plan General de Ordenación Urbana

La elaboración de los Planes Generales es compleja, muchos de ellos llevan vigentes desde hace mucho tiempo, como el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, que se aprobó en 1997.

De cara a ir adaptando los cambios que se van produciendo en el municipio existe la posibilidad de modificar lo establecido en dichos planes generales mediante la tramitación de Modificaciones Puntuales.

Existen casos conocidos recientes como puede ser la “Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, para la creación del Área de Planeamiento Específico (APE) 02.27, “Nuevo Mahou-Calderón”, en el Distrito de Arganzuela”.

En Proteyco estamos especializados en realizar este tipo de tramitaciones, recientemente hemos tramitado la “Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana, relativa al Área de Planeamiento Específico 21.07-M Iberia LAE, Nuestra Señora de Loreto”, en el distrito de Barajas en Madrid.

El objetivo principal de esta tramitación fue transformar el uso característico del ámbito de terciario de oficinas a uso residencial, consiguiendo a su vez:

• Materializar y consolidar el cierre de la trama urbana del casco histórico de Barajas, integrando en este cierre las parcelas colindantes, de tipología similar.
• Mejorar la circulación existente de vehículos, mediante la creación de un nuevo viario de 18,00 m. de anchura que conecta la calle del Zodiaco con la plaza de los Pilares.
• Integrar el equipamiento público ya existente en el entorno mediante zonas verdes y nuevas reservas de suelo para equipamiento, en continuidad con las ya existentes.
• Dotar al ámbito de mayores reservas de zonas verdes de uso público y equipamientos públicos.
• Generar una mayor permeabilidad peatonal mediante la apertura de ejes de tránsito peatonal a través de las nuevas zonas verdes.

Todo ello se logró sin alterar la ordenación fijada en la ficha del APE.21.07, ni los objetivos de ordenación previstos por el Plan General, ni los usos cualificados, ni supuso un incremento de aprovechamiento, ni una reducción de la superficie de zonas verdes, ni una reducción global de la superficie de los usos dotacionales o alteración alguna de los sistemas generales.

Muy al contrario se incrementó la superficie pública de zonas verdes y equipamientos.

Se tratan de tramitaciones largas y complejas, en esta caso concreto el proceso se inició en el año 2012, produciéndose la aprobación inicial en el 2013 y la aprobación definitiva en el 2015.

PLANES PARCIALES DE ORDENACIÓN URBANA

Los planes parciales son herramientas urbanísticas que desarrollan con mayor detalle la ordenación del suelo urbanizable, que tal y como se ha comentado anteriormente, es el suelo susceptible de ser desarrollado y por tanto por donde crece el municipio o la ciudad.

Es evidente que los planes parciales desarrollan las consideraciones establecidas en los planes generales y que, por tanto, no se pueden elaborar sin que los primeros estén en vigor.

Tienen carácter ejecutivo y sirven de base para la elaboración de los proyectos de urbanización. Los parámetros que se definen en los planes parciales son los siguientes:

• Fija los usos y que tipos de edificaciones se pueden realizar.
• Delimita las distintas zonas en las que divide el ámbito que desarrolla en cuanto a usos, e incluso establece unidades de ejecución.
• Establece que suelos se destinan a parques, zonas de equipamiento públicas y cualquier otra necesidad del municipio.
• Prevé las necesidades de infraestructuras viarias y su enlace con el sistema general, las redes de servicios básicos (agua, alcantarillado, energía eléctrica, etc).
• Evalúa económicamente la implantación de los servicios y la ejecución de las obras de urbanización.
• En su caso estable un plan de etapas para la ejecución de la urbanización.

Los documentos que debe contener un plan parcial son:

• Memoria justificativa de la ordenación que se pretende
• Planos del plan general que desarrolla
• Planos de desarrollo que se pretende
• Ordenanzas reguladoras
• Plan de etapas (en su caso)
• Estudio económico-financiero de rentabilidad.

Si el plan parcial desarrolla un ámbito de carácter privado, además debe contemplar:

• Justificación de la necesidad de desarrollo de dicho ámbito.
• Toda la relación de propietarios (públicos o privados) que se vean involucrados..
• Establecer como se ejecutan las obra y el sistema de actuación (compensación, expropiación, etc)
• Reflejar y/o fijar cualquier compromiso/convenio entre los distintos actores participantes (privados, Ayuntamiento, compañías, etc)
• Establecer las garantías y comprobación de la viabilidad financiera del promotor para llevar a cabo las obras de urbanización.