DUE DILLIGENCE INMOBILIARIAA

Desde hace unos años España se ha convertido en un mercado atractivo para los inversores inmobiliarios. Según un informe elaborado por el área de research de BNP Paribas Real Estate, si bien es posible que no se lleguen a niveles de máximos en cuanto a la inversión, se estima un nivel de inversión similar al año 2016-2017.

Los principales compradores inmobiliarios son los fondos de inversión, los cuales no dejan de crecer en el año 2018. Y según este informe los activos más interesantes está encabezado por el Retail, seguido de las Oficinas y Hoteles, debido al ciclo alcista de la economía que favorece dichos sectores.

Ante un nuevo escenario económico en el que el aumento de los precios está provocando una reducción de los retornos de los activos inmobiliarios, es prioritario asegurar el valor de los inmuebles previo a la compra y es donde la asesoría inmobiliaria puede garantizar la compra de bienes rentables.

Proteyco Iberica S.A., como estudio de ingeniería y especialista en consultoría urbanística desarrolla su actividad en todos los sectores de actividad económica, por lo que tiene experiencia y conocimientos en los sectores de mayor desarrollo actual como Retail, Ocio, Hostelería, Sanidad, industrial, oficinas o residencial.

QUE ES UNA DUE DILIGENCE INMOBILIARIA

La due diligence es un término inglés que puede traducirse como “auditoría de compra” y es un trabajo previo en donde se analiza activo desde varios puntos de vista, con el acuerdo de la parte vendedora, de modo que el potencial comprador disponga de información relevante que permita valorar los posibles riesgos de la compra y tener criterios para negociar el precio de la venta.

El concepto de due diligence es relativamente moderno, aunque siempre, se han realizado estudios previos ante la compra o venta de activos importantes para asegurar que la operación se realizaba con garantías. De hecho aproximadamente el 35% de los servicios contratados a empresas de asesoría urbanística son due diligence.

En los últimos años se ha estandarizado su uso debido a la gran cantidad de operaciones de compraventa y el tipo de inversor (grandes corporaciones, grupos inversionistas, socimi, etc…) que requiere justificar sus compras y ventas ante terceros para garantizar la rentabilidad de la operación.

Y por parte del vendedor, casi siempre aconsejado por el equipo de ventas, su objeto se centra en garantizar la venta a un precio o para saber antes de poner el producto a la venta las posibles taras del edificio, de modo que pueda revalorizar su precio en el mercado solventando esos defectos previos.

Tanto para el comprador como para el vendedor es una herramienta de negociación, ya que ayuda a dar un precio de mercado honesto al activo inmobiliario.

ESTÁNDAR PARA LA REALIZACIÓN DE UNA DUE DILIGENCE INMOBILIARIA

La información que debe incluir este tipo de informes debe ser la necesaria para que ambas partes decidan ejecutar un proceso de compra-venta del inmueble:

1. Análisis y estudio del inmueble desde un punto de vista comercial y estimación del valor.
2. Análisis y estudio del inmueble desde un punto de la arquitectura e instalaciones del edificio. Aspectos técnicos.
3. Auditoría sobre aspectos urbanísticos que puedan ser relevantes para el uso o posible modificación del inmueble.
4. Asesoramiento en la negociación y el cierre de la operación. Aspectos legales.

Nos centramos a continuación en los puntos 2 y 3.

ANÁLISIS URBANÍSTICO DE UN ACTIVO INMOBILIARIO

El análisis urbanístico de un inmueble es fundamental, ya que la Normativa urbanística del municipio o comunidad autonómica regula todos los aspectos fundamentales del uso de dicho inmueble y por lo tanto la posible explotación económica el mismo.

Por otro lado, dependiendo de la antigüedad y valores arquitectónicos del inmueble el planeamiento urbanístico establece unas medidas de protección sobre dichos valores, que puede limitar tanto los usos como las obras que se pueden realizar.

Aquellos aspectos fundamentales que pueden condicionar el precio de venta tanto a la baja como al alza son los siguientes:

• Usos y actividades permitidas o que se podría autorizar en el inmueble: En general el planeamiento urbanístico del municipio divide en varias zonas el municipio, clasificando el suelo, y en donde es de aplicación ordenanzas específicas que regulan los usos y las obras.
• Limitaciones urbanísticas para la demolición, reforma o ampliación de un inmueble
• Exigencias reglamentarias de dotaciones del inmueble (plazas de aparcamiento, servicios higiénicos, accesibilidad, protección contra incendios, emisión de gases o vertidos de líquidos, ruido, etc…) Ya que puede resultar inviable la implantación de una actividad ante la imposibilidad de adaptar el edificio a los requisitos mínimos exigibles por las Normas y Ordenanzas urbanísticas de aplicación, al tratarse de un inmueble existente
• Desarrollo del suelo en el que se ubica el inmueble: puede tratarse de un suelo desarrollado en el cual el planeamiento ya ha sido ejecutado por el organismo competente o estar en vías de desarrollarse, lo cual implicaría mayores trámites y costes a la hora de poder solicitar una licencia para el uso del edificio. Puede ocurrir que el edificio no disponga de licencias, sino que se trate de una situación preexistente pero no amparada en licencia, por lo que sería necesario legalizarlo.

Ante las múltiples situaciones que pueden darse, es prioritario investigar en qué situación urbanística se encuentra el inmueble.

El objeto de la due diligence en este aspecto es dar toda la información necesaria para conocer las posibilidades y limitaciones de uso de un inmueble, las posibles reformas que se pueden realizar y el coste y trámites necesarios para adaptarlo a un estándar de uso para el cliente.

CONTENIDO MÍNIMO DEL ANÁLISIS DE INSTALACIONES

Descripción de la situación urbanística del inmueble y el suelo que ocupa

Debe realizarse un estudio de ordenación urbanística en el cual se identifique la normativa urbanística de aplicación para el inmueble. En concreto hay que identificar:

• Usos permitidos y prohibidos o limitados
• Obras permitidas
• Ficha urbanística de la parcela: clasificación del suelo, protección que afecta al inmueble.
• Licencias vigentes y el grado de adecuación del edificio existente con la documentación aprobada para identificar irregularidades
• Dotaciones del edificio.

Documentación recopilada

• Se debe incluir un anexo con las últimas licencias y planos aprobados, ya que es lo que oficialmente está autorizado y es la justificación de una situación y aprovechamiento del edificio existente. En el caso de edificios, se diferencia entra la licencia del propio edificio y las licencias individuales para las actividades de distintos titulares existentes en el mismo.
• Autorizaciones sectoriales reglamentarias para ciertos usos, (autorización sanitaria, autorización de turismo, autorización para usos educativos regulados, etc…)

Evaluación económica del coste necesario para adaptar el edificio en su estado actual al estándar de uso para el cliente.

Para poder cambiar de uso o implantar actividades concretas, no reconocidas en licencias vigentes en el momento de la compra, será necesario realizar una serie de trámites más o menos complejos dependiendo de la Normativa Urbanística y el objetivo final. De igual modo, las obras que sean necesarias ejecutar deberán de disponer de la licencia urbanística:

• Prescripción urbanística, o gestiones para responder o solucionar problemas de disciplina urbanística (cese y clausura de actividades, orden de ejecución de obras, etc…)
• Calificación urbanística
• Evaluación de impacto ambiental
• Plan especial, estudio de detalle, Plan de reforma interior, todos ellos encaminados al desarrollo del suelo
• Agrupación o segregación de parcelas.
• Licencia y/o Declaración responsable
• Licencia de primera ocupación y Funcionamiento.
• Autorizaciones especiales
• Registro industrial

La evaluación económica se debe centrar en dar un orden de magnitud del coste que puede suponer dichos trabajos (tasas, impuestos, autorizaciones, etc..), aunque se excluyen los honorarios profesionales para la realización de dichos trabajos, ya que deberá evaluarse mediante oferta formal del equipo técnico seleccionado.

Conclusiones y recomendaciones

Una vez analizado el edificio, es posible determinar las posibilidades y limitaciones de explotación de un inmueble. De igual modo en las conclusiones se deben dar alternativas para conseguir los objetivos de aprovechamiento del comprador si se ha dado ese requisito, indicando que trámites serían necesarios.

Por último la auditoría debe arrojar luz sobre la situación actual del sector de interés en la zona concreta, ya que puede haber aspectos normativos que regulen zonalmente el ejercicio de ciertas actividades, como por ejemplo es el caso de los usos de hospedaje en las grandes ciudades.

ANÁLISIS ARQUITECTÓNICO DE UN ACTIVO INMOBILIARIO

Un edificio, definido como un tipo de construcción hecha a partir de materiales sólidos que se emplea para la realización de distintas actividades y en el que se alojan personas y objetos, tiene una vida útil limitada, debido a la degradación y deterioro de los materiales y al uso del edificio.

La vida útil es un tiempo de referencia durante el cual esperamos que la construcción permanezca sin necesidad de realizar un mantenimiento correctivo muy costoso. La vida útil del edificio depende de los siguientes factores:

• Nivel o grado del diseño arquitectónico, constructivo y de sus instalaciones.
• Calidad de los materiales y componentes de construcción.
• Calidad de ejecución de la obra.
• El tipo de uso que se le da al edificio y grado de mantenimiento realizado
• El medio ambiente externo al edificio, como el clima y la contaminación urbana.

El momento en el que se realiza la compra respecto a la fecha de construcción de un activo inmobiliario y el estado del mismo, puede variar el precio de compra, ya que sin un mantenimiento adecuado se acelera el fin de la vida útil y por tanto aumenta el coste que habrá que hacer en el inmueble en el futuro.

El objeto de la due diligence en este aspecto es dar toda la información necesaria para evaluar en qué punto de la vida útil del edificio se encuentra y el coste necesario para adaptarlo a un estándar de uso para el cliente.

CONTENIDO MÍNIMO DEL ANÁLISIS ARQUITECTONICO

Descripción detallada del edificio

Debe incluir una descripción detallada del edificio que permita conocer las características más importantes del edificio, (estructura, fachadas, cubiertas, materiales y acabados, distribución, usos, aspectos visuales relevantes, etc…)

Documentación recopilada

• Se debe incluir un anexo con los planos as built, si se disponen, o los planos más recientes para poder tener una imagen clara de la distribución, usos, volumen, altura, superficies, calidades, acabados, etc… del edificio
• Libro del edificio
• Actas de la última ITE del edificio
• Fotografías de los elementos a tener en consideración (elementos protegidos, defectos del edificio, zonas que destaquen ser ampliaciones irregulares, detalles de acabados, etc…)

Evaluación económica del coste necesario para adaptar el edificio en su estado actual al estándar de uso para el cliente.

Si es una inversión para alquilar o vender a un tercero a futuro en donde no se dispone de información del uso futuro, se debería considerar un estándar de calidad para el tipo de edificio en comparación con otros similares nuevos para cualquier uso permitido para el edificio. Como mínimo se debe considerar el caso en el que se mantiene el uso actual y se subsanen las deficiencias detectadas para alargar la vida útil del edificio.

Conclusiones y recomendaciones

Una vez a analizado el edificio, se debe dar una idea clara al cliente de los aspectos críticos a tener en cuenta y las posibles soluciones a los problemas detectados, que si bien pueden suponer estudios posteriores más concretos, al menos debe orientar en cuento a las medidas a tener en cuenta a lo hora de comprar el inmueble (precio a ofertar y medidas a realizar una vez comprado).