<\/div>\n
[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][\/vc_section][vc_section][vc_row][vc_column][vc_column_text]Desde hace unos a\u00f1os Espa\u00f1a se ha convertido en un mercado atractivo para los inversores inmobiliarios. Seg\u00fan un informe elaborado por el \u00e1rea de research de BNP Paribas Real Estate, si bien es posible que no se lleguen a niveles de m\u00e1ximos en cuanto a la inversi\u00f3n, se estima un nivel de inversi\u00f3n similar al a\u00f1o 2016-2017.[\/vc_column_text][vc_single_image image=”1303″ img_size=”full” alignment=”center” el_class=”proteyco-imgservicio”][vc_column_text]Los principales compradores inmobiliarios son los fondos de inversi\u00f3n, los cuales no dejan de crecer en el a\u00f1o 2018. Y seg\u00fan este informe los activos m\u00e1s interesantes est\u00e1 encabezado por el Retail, seguido de las Oficinas y Hoteles, debido al ciclo alcista de la econom\u00eda que favorece dichos sectores.[\/vc_column_text][vc_single_image image=”1302″ img_size=”full” alignment=”center” el_class=”proteyco-imgservicio”][vc_column_text]Ante un nuevo escenario econ\u00f3mico en el que el aumento de los precios est\u00e1 provocando una reducci\u00f3n de los retornos de los activos inmobiliarios, es prioritario asegurar el valor de los inmuebles previo a la compra y es donde la asesor\u00eda inmobiliaria puede garantizar la compra de bienes rentables.<\/p>\n
Proteyco Iberica S.A., como estudio de ingenier\u00eda y especialista en consultor\u00eda urban\u00edstica desarrolla su actividad en todos los sectores de actividad econ\u00f3mica, por lo que tiene experiencia y conocimientos en los sectores de mayor desarrollo actual como Retail, Ocio, Hosteler\u00eda, Sanidad, industrial, oficinas <\/strong>o residencial<\/strong>.[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]<\/p>\nQUE ES UNA DUE DILIGENCE INMOBILIARIA<\/h2>\n
La due diligence es un t\u00e9rmino ingl\u00e9s que puede traducirse como \u201cauditor\u00eda de compra\u201d y es un trabajo previo en donde se analiza activo desde varios puntos de vista, con el acuerdo de la parte vendedora, de modo que el potencial comprador disponga de informaci\u00f3n relevante que permita valorar los posibles riesgos de la compra y tener criterios para negociar el precio de la venta.<\/p>\n
El concepto de due diligence es relativamente moderno, aunque siempre, se han realizado estudios previos ante la compra o venta de activos importantes para asegurar que la operaci\u00f3n se realizaba con garant\u00edas. De hecho aproximadamente el 35% de los servicios contratados a empresas de asesor\u00eda urban\u00edstica son due diligence.<\/p>\n
En los \u00faltimos a\u00f1os se ha estandarizado su uso debido a la gran cantidad de operaciones de compraventa y el tipo de inversor (grandes corporaciones, grupos inversionistas, socimi, etc\u2026) que requiere justificar sus compras y ventas ante terceros para garantizar la rentabilidad de la operaci\u00f3n.<\/p>\n
Y por parte del vendedor, casi siempre aconsejado por el equipo de ventas, su objeto se centra en garantizar la venta a un precio o para saber antes de poner el producto a la venta las posibles taras del edificio, de modo que pueda revalorizar su precio en el mercado solventando esos defectos previos.<\/p>\n
Tanto para el comprador como para el vendedor es una herramienta de negociaci\u00f3n, ya que ayuda a dar un precio de mercado honesto al activo inmobiliario.[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]<\/p>\n
EST\u00c1NDAR PARA LA REALIZACI\u00d3N DE UNA DUE DILIGENCE INMOBILIARIA<\/h2>\n
La informaci\u00f3n que debe incluir este tipo de informes debe ser la necesaria para que ambas partes decidan ejecutar un proceso de compra-venta del inmueble:<\/p>\n
\n- An\u00e1lisis y estudio del inmueble desde un punto de vista comercial y estimaci\u00f3n del valor.<\/li>\n
- An\u00e1lisis y estudio del inmueble desde un punto de la arquitectura e instalaciones del edificio. Aspectos t\u00e9cnicos.<\/li>\n
- Auditor\u00eda sobre aspectos urban\u00edsticos que puedan ser relevantes para el uso o posible modificaci\u00f3n del inmueble.<\/li>\n
- Asesoramiento en la negociaci\u00f3n y el cierre de la operaci\u00f3n. Aspectos legales.<\/li>\n<\/ol>\n
Nos centramos a continuaci\u00f3n en los puntos 2 y 3.[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]<\/p>\n
AN\u00c1LISIS URBAN\u00cdSTICO DE UN ACTIVO INMOBILIARIO<\/h2>\n
El an\u00e1lisis urban\u00edstico de un inmueble es fundamental, ya que la Normativa urban\u00edstica del municipio o comunidad auton\u00f3mica regula todos los aspectos fundamentales del uso de dicho inmueble y por lo tanto la posible explotaci\u00f3n econ\u00f3mica el mismo.<\/p>\n
Por otro lado, dependiendo de la antig\u00fcedad y valores arquitect\u00f3nicos del inmueble el planeamiento urban\u00edstico establece unas medidas de protecci\u00f3n sobre dichos valores, que puede limitar tanto los usos como las obras que se pueden realizar.<\/p>\n
Aquellos aspectos fundamentales que pueden condicionar el precio de venta tanto a la baja como al alza son los siguientes:<\/p>\n
\n- Usos y actividades permitidas o que se podr\u00eda autorizar en el inmueble: En general el planeamiento urban\u00edstico del municipio divide en varias zonas el municipio, clasificando el suelo, y en donde es de aplicaci\u00f3n ordenanzas espec\u00edficas que regulan los usos y las obras.<\/li>\n
- Limitaciones urban\u00edsticas para la demolici\u00f3n, reforma o ampliaci\u00f3n de un inmueble<\/li>\n
- Exigencias reglamentarias de dotaciones del inmueble (plazas de aparcamiento, servicios higi\u00e9nicos, accesibilidad, protecci\u00f3n contra incendios, emisi\u00f3n de gases o vertidos de l\u00edquidos, ruido, etc\u2026) Ya que puede resultar inviable la implantaci\u00f3n de una actividad ante la imposibilidad de adaptar el edificio a los requisitos m\u00ednimos exigibles por las Normas y Ordenanzas urban\u00edsticas de aplicaci\u00f3n, al tratarse de un inmueble existente<\/li>\n
- Desarrollo del suelo en el que se ubica el inmueble: puede tratarse de un suelo desarrollado en el cual el planeamiento ya ha sido ejecutado por el organismo competente o estar en v\u00edas de desarrollarse, lo cual implicar\u00eda mayores tr\u00e1mites y costes a la hora de poder solicitar una licencia para el uso del edificio. Puede ocurrir que el edificio no disponga de licencias, sino que se trate de una situaci\u00f3n preexistente pero no amparada en licencia, por lo que ser\u00eda necesario legalizarlo.<\/li>\n<\/ul>\n
Ante las m\u00faltiples situaciones que pueden darse, es prioritario investigar en qu\u00e9 situaci\u00f3n urban\u00edstica se encuentra el inmueble.<\/p>\n
El objeto de la due diligence en este aspecto es dar toda la informaci\u00f3n necesaria para conocer las posibilidades y limitaciones de uso de un inmueble, las posibles reformas que se pueden realizar y el coste y tr\u00e1mites necesarios para adaptarlo a un est\u00e1ndar de uso para el cliente.<\/strong><\/em><\/p>\n <\/p>\n
CONTENIDO M\u00cdNIMO DEL AN\u00c1LISIS DE INSTALACIONES<\/h3>\n
Descripci\u00f3n de la situaci\u00f3n urban\u00edstica del inmueble y el suelo que ocupa<\/strong><\/p>\nDebe realizarse un estudio de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica en el cual se identifique la normativa urban\u00edstica de aplicaci\u00f3n para el inmueble. En concreto hay que identificar:<\/p>\n
\n- Usos permitidos y prohibidos o limitados<\/li>\n
- Obras permitidas<\/li>\n
- Ficha urban\u00edstica de la parcela: clasificaci\u00f3n del suelo, protecci\u00f3n que afecta al inmueble.<\/li>\n
- Licencias vigentes y el grado de adecuaci\u00f3n del edificio existente con la documentaci\u00f3n aprobada para identificar irregularidades<\/li>\n
- Dotaciones del edificio.<\/li>\n<\/ul>\n
Documentaci\u00f3n recopilada<\/h3>\n\n- Se debe incluir un anexo con las \u00faltimas licencias y planos aprobados, ya que es lo que oficialmente est\u00e1 autorizado y es la justificaci\u00f3n de una situaci\u00f3n y aprovechamiento del edificio existente. En el caso de edificios, se diferencia entra la licencia del propio edificio y las licencias individuales para las actividades de distintos titulares existentes en el mismo.<\/li>\n
- Autorizaciones sectoriales reglamentarias para ciertos usos, (autorizaci\u00f3n sanitaria, autorizaci\u00f3n de turismo, autorizaci\u00f3n para usos educativos regulados<\/strong>, etc\u2026)<\/li>\n<\/ul>\n
Evaluaci\u00f3n econ\u00f3mica del coste necesario para adaptar el edificio en su estado actual al est\u00e1ndar de uso para el cliente.<\/h3>\n
Para poder cambiar de uso o implantar actividades concretas, no reconocidas en licencias vigentes en el momento de la compra, ser\u00e1 necesario realizar una serie de tr\u00e1mites m\u00e1s o menos complejos dependiendo de la Normativa Urban\u00edstica y el objetivo final. De igual modo, las obras que sean necesarias ejecutar deber\u00e1n de disponer de la licencia urban\u00edstica:<\/p>\n
\n- Prescripci\u00f3n urban\u00edstica, o gestiones para responder o solucionar problemas de disciplina urban\u00edstica (cese y clausura de actividades, orden de ejecuci\u00f3n de obras, etc\u2026)<\/li>\n
- Calificaci\u00f3n urban\u00edstica<\/li>\n
- Evaluaci\u00f3n de impacto ambiental<\/li>\n
- Plan especial, estudio de detalle, Plan de reforma interior, todos ellos encaminados al desarrollo del suelo<\/li>\n
- Agrupaci\u00f3n o segregaci\u00f3n de parcelas.<\/li>\n
- Licencia y\/o Declaraci\u00f3n responsable<\/li>\n
- Licencia de primera ocupaci\u00f3n y Funcionamiento.<\/li>\n
- Autorizaciones especiales<\/li>\n
- Registro industrial<\/li>\n<\/ul>\n
La evaluaci\u00f3n econ\u00f3mica se debe centrar en dar un orden de magnitud del coste que puede suponer dichos trabajos (tasas, impuestos, autorizaciones, etc..), aunque se excluyen los honorarios profesionales para la realizaci\u00f3n de dichos trabajos, ya que deber\u00e1 evaluarse mediante oferta formal del equipo t\u00e9cnico seleccionado.<\/p>\n
Conclusiones y recomendaciones<\/h3>\n
Una vez analizado el edificio, es posible determinar las posibilidades y limitaciones de explotaci\u00f3n de un inmueble. De igual modo en las conclusiones se deben dar alternativas para conseguir los objetivos de aprovechamiento del comprador si se ha dado ese requisito, indicando que tr\u00e1mites ser\u00edan necesarios.<\/p>\n
Por \u00faltimo la auditor\u00eda debe arrojar luz sobre la situaci\u00f3n actual del sector de inter\u00e9s en la zona concreta, ya que puede haber aspectos normativos que regulen zonalmente el ejercicio de ciertas actividades, como por ejemplo es el caso de los usos de hospedaje en las grandes ciudades.[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]<\/p>\n
AN\u00c1LISIS ARQUITECT\u00d3NICO DE UN ACTIVO INMOBILIARIO<\/h2>\n
Un edificio, definido como un tipo de construcci\u00f3n hecha a partir de materiales s\u00f3lidos que se emplea para la realizaci\u00f3n de distintas actividades y en el que se alojan personas y objetos, tiene una vida \u00fatil limitada, debido a la degradaci\u00f3n y deterioro de los materiales y al uso del edificio.<\/p>\n
La vida \u00fatil es un tiempo de referencia durante el cual esperamos que la construcci\u00f3n permanezca sin necesidad de realizar un mantenimiento correctivo muy costoso. La vida \u00fatil del edificio depende de los siguientes factores:<\/p>\n
\n- Nivel o grado del dise\u00f1o arquitect\u00f3nico, constructivo y de sus instalaciones.<\/li>\n
- Calidad de los materiales y componentes de construcci\u00f3n.<\/li>\n
- Calidad de ejecuci\u00f3n de la obra.<\/li>\n
- El tipo de uso que se le da al edificio y grado de mantenimiento realizado<\/li>\n
- El medio ambiente externo al edificio, como el clima y la contaminaci\u00f3n urbana.<\/li>\n<\/ul>\n
El momento en el que se realiza la compra respecto a la fecha de construcci\u00f3n de un activo inmobiliario y el estado del mismo, puede variar el precio de compra, ya que sin un mantenimiento adecuado se acelera el fin de la vida \u00fatil y por tanto aumenta el coste que habr\u00e1 que hacer en el inmueble en el futuro.<\/p>\n
El objeto de la due diligence en este aspecto es dar toda la informaci\u00f3n necesaria para evaluar en qu\u00e9 punto de la vida \u00fatil del edificio se encuentra y el coste necesario para adaptarlo a un est\u00e1ndar de uso para el cliente.<\/strong><\/em><\/p>\n <\/p>\n
CONTENIDO M\u00cdNIMO DEL AN\u00c1LISIS ARQUITECTONICO<\/h2>\nDescripci\u00f3n detallada del edificio<\/h3>\n
Debe incluir una descripci\u00f3n detallada del edificio que permita conocer las caracter\u00edsticas m\u00e1s importantes del edificio, (estructura, fachadas, cubiertas, materiales y acabados, distribuci\u00f3n, usos, aspectos visuales relevantes, etc\u2026)<\/p>\n
Documentaci\u00f3n recopilada<\/h3>\n\n- Se debe incluir un anexo con los planos as built, si se disponen, o los planos m\u00e1s recientes para poder tener una imagen clara de la distribuci\u00f3n, usos, volumen, altura, superficies, calidades, acabados, etc\u2026 del edificio<\/li>\n
- Libro del edificio<\/li>\n
- Actas de la \u00faltima ITE del edificio<\/li>\n
- Fotograf\u00edas de los elementos a tener en consideraci\u00f3n (elementos protegidos, defectos del edificio, zonas que destaquen ser ampliaciones irregulares, detalles de acabados, etc\u2026)<\/li>\n<\/ul>\n
Evaluaci\u00f3n econ\u00f3mica del coste necesario para adaptar el edificio en su estado actual al est\u00e1ndar de uso para el cliente.<\/h3>\n
Si es una inversi\u00f3n para alquilar o vender a un tercero a futuro en donde no se dispone de informaci\u00f3n del uso futuro, se deber\u00eda considerar un est\u00e1ndar de calidad para el tipo de edificio en comparaci\u00f3n con otros similares nuevos para cualquier uso permitido para el edificio. Como m\u00ednimo se debe considerar el caso en el que se mantiene el uso actual y se subsanen las deficiencias detectadas para alargar la vida \u00fatil del edificio.<\/p>\n
Conclusiones y recomendaciones<\/h3>\n
Una vez a analizado el edificio, se debe dar una idea clara al cliente de los aspectos cr\u00edticos a tener en cuenta y las posibles soluciones a los problemas detectados, que si bien pueden suponer estudios posteriores m\u00e1s concretos, al menos debe orientar en cuento a las medidas a tener en cuenta a lo hora de comprar el inmueble (precio a ofertar y medidas a realizar una vez comprado).[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row][\/vc_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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